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徐光远教授：商业地产勿入“城市化陷阱”

房价高，人住不进去，自然没有人消费，商业地产自然也就做不起来。现在，面对商业地产的困局，不少楼盘为了盘活商业地产，将楼盘的住宅亏本出售，以低价格吸引人气，待人气旺盛起来再乘机出售商业地产来赚钱，在整个环节中人才是关键，这也许是商业地产走出困局的一个方法……

中国园林6月13日消息：趋同的规划和盲目的上马，城中村改造一直让徐光远教授满腹诟病。特别是今年大量城中村即将长叶紫菊放量市场，太多的城市 次核心 、太多的综合5、实验中板簧台架表面的温度最高不得超过150℃体和太多 CBD ，让业界对昆明商业地产前景忧心忡忡，似乎在这样冷淡的市场背景下，过量的商业放量已没有破局之道。

为此专访了云南大学经济学院博士生导师徐光远教授，听听学院派对目前商业地产困局的看法与意见。

城中村不能再拆了

面对本刊的采访，徐光远教授开门见山地表示 城中村不能再拆了 。他表示，我们的城市发展的理念，错误地把城市化简单为城中村改造，城中村改造变成一个房地产项目，没有发展产业。

他说： 没有产业支撑的城市，就是没有灵魂的仙客来躯壳。市政建设是好，二环、三环和地铁都很好，但是寅吃卯粮。仗着有土地储备，卖地支撑这样的建设。现在土地卖不动有较深入的了解了，发现问题了。我们知道，一个城市的发展应该发展实业，根据乌蒙杓兰产业的需要发展城市。如果大家都不赚钱，都去炒房子，炒来炒去炒到一定程度就像美国一样，爆发金融危机。

不过，徐光远教授也表示，早些时候的城中村项目也却有成功典范，譬如说南亚风情第壹城。不过，南亚风情第壹城的成功在于其占了先机，当别人还没有改造的时候，它改造了。后来的城中村项目想要效仿它的成功，但是已经不再有那样的环境和条件了。

徐光远教授表示，此时此刻应该提醒房地产商，城中村项目是城市化建设的陷阱，目前已经不具备赚钱的环境。因此，开发商应该放慢脚步。而对地方政府来说，应该修正自己的建设理念，才是关键。当然，那些已经拆掉的城中村，赶快建起来才是出路。时间拖得越久，损失越大，成本越高，房价越高，必定造成恶性循环。

另外，面对目前昆明楼市商业同质化，体量过多且扎堆放置的现状，徐光远教授认为，城中村项目并没有带来曾经设想的繁荣景象，而今却成为不知如何是好的菊苣大麻烦。昆明的商业地产的不成功，是由于居住人口少，人气不够，客流量甚少，商家生意惨淡，自然商业地产的繁荣也无从谈起。

除此之外，徐光远教授还认为，目前住宅、商业地产的设计已成模式，下面5层是商业上面是住宅。然而，由于住宅入住率很低，所以下面的商店和饭馆几乎没有人光顾。商业地产不能靠过路的人来支撑，而是要靠常住人口的消费来支撑。

目前面对已经改造或建好的城中村商住项目，只能因噎废食，暂时把商业部分待价而沽，上面先住着人，下面看着有合适的并且配备了安全防护；实验机的摆锤预扬角为150°再装修开业。人口容量不够，口袋里没有钱，再扩建是害大家。特别是昆明人一家有两套房子已经是大有人在。继续建设，需求来自于大家是以为有房子就能升值，有房子就能不劳而获地发财，这是价值观念的扭曲，现在应验了。根本上的道理很简单，大家都不创造财富，拿什么来买房子？

我们的开发商应该意识到，目前的形势应该先建回迁房，商业地产暂缓发展。同时，城中让吹塑机装备的使用者以最少的投入取得更大的回报村不能再拆了，应该放缓。之前的城中村项目尚未被市场消化，市场已不堪重负。